Mietdeckel: das fehlende (inflationsgekoppelte) Puzzleteil für bezahlbares Wohnen?
In den meisten Großstädten in Europa fällt es schwer, den Bewohnern erschwinglichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Wohnungsneubau bleibt seit Jahren hinter der wachsenden Nachfrage zurück. In der Folge sind die Hauspreise und Mieten auf Niveaus gestiegen, die sich Durchschnittsverdiener nicht mehr leisten können. Steigende Wohnkosten schaffen Städte, in denen nur noch Wohlhabende leben können. Beschäftigte, die für das Funktionieren einer Stadt unerlässlich sind, wie Polizisten, Feuerwehrleute, Lehrer und Krankenschwestern, müssen aufs Land ziehen. Sie werden zu Pendlern und wenden viel Zeit und Geld für den Weg zur Arbeit auf, was unter anderem Fragen der sozioökonomischen Effizienz aufwirft.
Europas Wohnungsproblem ist das Ergebnis einer seit Jahren wachsenden Nachfrage in Großstädten, die das Angebot übersteigt. Angetrieben wird sie durch die Abwanderung vom Land in die Städte – ein Trend, der sich fortsetzen dürfte. Die Gründe, warum das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt hält, sind komplexer. Dazu gehören die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, langsame oder kontraproduktive politische Prozesse, hohe Baukosten und Kapazitätsengpässe. In einigen Städten hat sich die Bautätigkeit in den letzten Jahren belebt. Aber sie konzentriert sich typischerweise auf die Bereitstellung von höherwertigem, eigengenutztem Wohnraum, bei dem die Gewinne höher sind. Erschwingliche Wohnungen zum Kauf oder zur Miete sind Mangelware.
Überall in Europa diskutieren Politiker daher verschiedene Maßnahmen, mit denen sie die genannten Probleme angehen können. Neben der Subventionierung von Mieten und Wohnungsbau debattieren sie auch über mehr oder weniger weitreichende Mietpreiskontrollen. Die Einführung eines Mietdeckels und das Einfrieren der Mieten in Berlin verunsichert Anleger. Aber ähnliche Maßnahmen werden mittlerweile auch in anderen Städten und Ländern Europas erwogen.
Mietpreiskontrollen können vorteilhaft sein - auch aus Sicht des Vermieters
Dass Anleger Mietpreiskontrollen für etwas halten, das ihnen schadet, ist nachvollziehbar, beschneiden sie doch vor allem den kurzfristigen Vorteil regelmäßiger Mietanpassungen. Aber das ist nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich können Mietpreiskontrollen Vorteile haben – auch für Vermieter. Gerade bei ertragsorientierten Core-Anlagestrategien können sie von Nutzen sein. Langfristige oder unbefristete Mietverträge mit jährlich an die Inflation gekoppelten Mieterhöhungen bieten Mietern berechenbarere Wohnkosten. Damit sinkt die Wahrscheinlichkeit, dass sie wegen plötzlicher Mieterhöhungen ausziehen. Für Vermieter bedeutet dies zumeist geringere Betriebskosten und weniger Schwankungen bei den Nettoeinnahmen. Auch muss nicht so häufig renoviert werden, was die Kosten für die Neuausstattung reduziert. Ein besserer Mieterschutz ermuntert zudem mehr Menschen, zur Miete zu wohnen, statt sich eine Immobilie zu kaufen. Damit vergrößert sich der Markt für Immobilienanlagen.
Für acht Immobilienmärkte in Europa liefern MSCI Indizes Einblick in die Wertentwicklung der Vergangenheit. Betrachtet man die Entwicklung dieser Indizes seit ihrer Einführung beziehungsweise in den letzten 15 Jahren, so liefert sie keine Hinweise darauf, dass Mietpreiskontrollen niedrigere Gesamtrenditen zur Folge hatten. Schweden ist der Markt mit der strengsten Mietpreisbindung und zugleich der mit der höchsten Gesamtrendite.
Andererseits hat das Einfrieren der Mieten wie in Berlin für Anleger dramatische Folgen. Und nicht zuletzt haben plötzliche Gesetzesänderungen kurzzeitig ungünstige Auswirkungen auf den Kapitalwert von Immobilien. In den meisten europäischen Ländern ist es jedoch Usus, die Mieten an die Inflation im Land zu koppeln und jährlich anzupassen. Für Anleger auf der Suche nach regelmäßigen Erträgen ist eine Nettorendite von 3-4% mit inflationsgeschützten Zahlungsströmen und sehr begrenztem Leerstandsrisiko überaus attraktiv. Wohnimmobilien in Europa können das bieten, wenn die Strategie dahinter stimmt.
Der britische Wohnungsmarkt unterscheidet sich vom kontinentaleuropäischen, wenn es um Mietstrukturen und Mieterschutz geht. Anleger im Vereinigten Königreich geben zu bedenken, dass Mietpreiskontrollen für sie eine nicht akzeptable Eintrittsbarriere darstellen. Aber eigentlich sticht der britische Immobilienmarkt vor allem wegen seiner kurzen Mietverträge und häufigen Mietanpassungen hervor. Naturgemäß haben sie eine höhere Fluktuation zur Folge, da sich nicht alle Mieter die häufigen Mieterhöhungen in einem steigenden Markt leisten können. Die Immobilienbranche im Königreich hat es bisher versäumt, langfristige Mietverträge zur Norm zu machen, von der alle Parteien profitieren und die in vielen Ländern Europas gilt. Mehr Planungssicherheit für Mieter und Vermieter sollte für die britische Regierung Anreiz genug zum Handeln sein. So sollten Mieter die Möglichkeit behalten, ihren Mietvertrag zu kündigen, wenn sich ihre Umstände ändern.
Ob die Mietregulierung die Probleme des fehlenden erschwinglichen Wohnraums in Europa lösen kann, ist fraglich. Damit ein entsprechendes Gesetz funktionieren kann, muss es fair sein und konsequent angewendet werden. Ist dies nicht der Fall, wird es Anleger und Entwickler davon abhalten, in Wohnimmobilien zu investieren, und das Problem der Unterversorgung eher noch verschärfen. Die Regulierung von Mieten muss von Maßnahmen flankiert werden, die das Angebot an erschwinglicherem Wohnraum fördern, um das zugrunde liegende Problem zu lösen.