Zusammenhang zwischen ESG-Faktoren und der Performance von Immobilienanlagen

Die Nachfrage nach ökologischen, sozialen und Governance-Strategien (ESG-Strategien) im Immobiliensektor nimmt weiter zu. Die Anleger legen den Schwerpunkt zunehmend auf verantwortungsvolle Praktiken und deren Einbindung in Fonds. Nachhaltige Strategien im weitesten Sinne genießen mittlerweile höchste Priorität, und angesichts des jüngsten, vom Zwischenstaatlichen Ausschuss für Klimawandel (Intergovernmental Panel on Climate Change, IPCC) veröffentlichen Berichts besteht ein deutlicher moralischer Appell, ESG-Praktiken zu berücksichtigen. Lassen sich deren Auswirkungen auf die Anlageperformance aber tatsächlich schlüssig belegen?

Trotz der Befürchtung zahlreicher Skeptiker, ESG-Erwägungen würden sich nachteilig auf die Erträge auswirken, zeigt unser Research auf, dass in der Tat das Gegenteil der Fall ist. Die auffallendste und überzeugendste Erkenntnis unserer bisherigen Untersuchungen betrifft womöglich die Tatsache, dass wir keinen negativen Einfluss der Integration von ESG-Faktoren auf die Verwaltung von Immobilienanlagen feststellen konnten. Vielmehr wird in zahlreichen Fällen sogar ein positiver Beitrag deutlich. Unserer Ansicht nach sollte eine umsichtige Verwaltung der ESG-Risiken und -Performance als Indikator für eine gute Anlageverwaltung erachtet werden, da beide untrennbar miteinander verknüpft sind.

Wir konnten keinen negativen Einfluss der Integration von ESG-Faktoren auf die Verwaltung von Immobilienanlagen feststellen.

Komplexität verstehen

Bei den Überlegungen zu diesem Research haben wir berücksichtigt, dass sowohl Immobilien als auch ESG von Natur aus heterogen sind. Im Wesentlichen bedeutet dies, dass nur sehr wenige Immobilien fair miteinander verglichen werden können. Dies hat zur Folge, dass uns beim Vergleich der Wertentwicklung in der Regel ein klarer „Kontrollwert“ fehlt. Die Messung der Performance von Immobilienanlagen stellt für sich genommen schon keine leichte Aufgabe dar und wird durch den Versuch, den Beitrag von ESG-Faktoren aufzuschlüsseln, zusätzlich verkompliziert. Die Auffassung, dass es sich bei ESG um einen einzelnen Faktor handelt, ist fehl am Platz. ESG steht stellvertretend für eine vielseitige und ganzheitliche Beurteilung wesentlicher Risiken und Chancen, die sich auf eine Anlage auswirken. Dazu können Probleme und Chancen zählen, die sich aus dem Klimawandel und der Umweltveränderung ergeben, aber auch das städtische Leben und die Bevölkerungsdynamik, Governance und Engagement sowie die Auswirkungen der zunehmenden Technologisierung und Vernetzung. Das mithilfe einer kleinen Zahl von ESG-Faktoren abzubilden, ist kein leichtes Unterfangen.

Erweiterung des Datensatzes

Da wenig Klarheit in Bezug auf ESG-Faktoren herrscht und sich deren Beziehung zu den Anlageerträgen weiterhin komplex gestaltet, haben wir uns ursprünglich auf die Untersuchung der Ertragskomponenten beschränkt, um die Analyse zu vereinfachen. In der Theorie sollten ESG-Faktoren Mieter dazu ermutigen, höhere Mieten zu zahlen sei es durch eine reine Präferenz für bessere Gebäude oder aufgrund eines klaren wirtschaftlichen Vorteils in Form geringerer Nebenkosten. Doch der Zusammenhang mit stärkerem Mietwachstum ist nicht immer klar ersichtlich. Daher kamen wir zum Entschluss, dass viel mehr Daten zu ähnlichen Immobilien innerhalb derselben Städte und innerhalb ähnlicher Mikrostandorte erforderlich sind, um diese Beziehungen vollständig nachvollziehen zu können. Dabei sollten die Gebäude idealerweise eine ähnliche Größe, ein ähnliches Alter und eine vergleichbare Qualität aufweisen. Doch selbst als größtem Vermieter in Großbritannien steht uns nach wie vor keine ausreichend große Stichprobengröße zur Verfügung, um diese Faktoranalyse präzise durchzuführen.

Datentests im Laufe der Zeit

Die Schwierigkeiten in Verbindung mit der Bestimmung, wie sich ESG-Faktoren auf die Wertentwicklung auswirken, wird zusätzlich durch den vergleichsweise kurzen Zeitraum erschwert, in dem Daten zusammengestellt wurden. Die Ermittlung der positiven Effekte von ESG ohne Berücksichtigung anderer Initiativen oder gar der Marktbewegungen gestaltet sich ebenfalls problematisch. Die Vorteile des Einbeziehung von ESG dürften erst über lange Zeiträume hinweg realisiert werden, wenn Trends wie der Klimawandel allmählich zum Tragen kommen – sei es durch die Regulierung oder mittels physischer Auswirkungen. Diese Zeiträume fallen jedoch deutlich länger aus als jene, die zur Messung der Anlageperformance herangezogen werden.

Angesichts unserer bisherigen Erkenntnisse streben wir eine Erweiterung unserer Datenbank und unseres Research auf alle unsere direkt verwalteten Immobilien an und wir sind zuversichtlich, dass wir dadurch in Zukunft klarere Ergebnisse werden erzielen können. Wir haben bereits sichergestellt, dass alle künftigen Akquisitionen und alle strategischen Jahrespläne für Immobilien ESG-Faktoren berücksichtigen und wenden dieses Bewertungssystem auf der Grundlage unserer Erkenntnisse auch auf unsere strategischen Cashflow-Prognosen an.

Zusammen Wandel bewirken

Angesichts der umfangreichen Arbeit, die wir in diesem Zusammenhang bereits an einem der größten Datensätze zu Immobilienanlagen in Großbritannien geleistet haben, sind wir der Auffassung, dass eine Zusammenarbeit innerhalb der Branche erforderlich ist, um die Bemühungen voranzutreiben. Gleichgesinnte Immobilienverwalter könnten sich zusammenschließen, um Daten zu ESG-Faktoren und Anlageperformance zu teilen, sodass alle davon profitieren können.

In der Zwischenzeit beziehen wir ESG weiterhin in unsere Anlageentscheidungen ein. Wir gehen davon aus, dass dieser wichtige Aufgabenbereich letzten Endes verdeutlichen wird, dass der Einsatz von Best-in-Class-ESG-Praktiken nicht nur die Anlageperformance verbessert, sondern auch die längerfristigen Risiken mindert. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um eine gute und moderne Anlageverwaltungsmethode, die Vorteile für Gesellschaft, Mieter und Kunden hat.

Wir streben eine offene Debatte zu diesem Thema an, doch vielleicht sollte zunächst folgende Frage beantwortet werden: Wenn sich zumindest marktdurchschnittliche Erträge erwirtschaften und gleichzeitig ein positiver Nutzen für die Umwelt und die Gesellschaft erzielen lassen, warum sollte man diesen Ansatz dann nicht verfolgen?

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