Wohnimmobiliensektor: übersehene Chancen bei europäischen Wohnimmobilien

Marc Pamin, Fund Manager

Die meisten kennen die Vorteile von Investitionen in Immobilien. Diese Anlageklasse bietet stabile Renditen und Erträge sowie eine geringe Korrelation zu Anleihen und Aktien. Doch während die Anlageklasse als solche als effizientes Mittel zur Diversifikation gilt, sind die ganz besonderen Vorzüge von Wohnimmobilien weniger bekannt.

Es wäre voreilig, nicht zu berücksichtigen, welche Rolle europäische Wohnimmobilien im Portfoliokontext spielen können. Wer einen stärkeren Diversifizierungseffekt erzielen will, kann auf europäische Wohnimmobilien setzen, die eine noch geringere Volatilität als Gewerbeimmobilien aufweisen. Angesichts der Nachhaltigkeit ihrer Erträge bieten Wohnimmobilien zudem hohe risikoadjustierte Renditen.

Einer ihrer wichtigsten Vorteile ist, dass sie nicht an den Konjunkturzyklus gekoppelt sind. Das Bevölkerungs- und Haushaltswachstum in wichtigen Großstädten ist über den Konjunkturzyklus in der Regel relativ stabil. Darüber hinaus sind Wohnimmobilien weniger stark von technologischen Veränderungen betroffen als Gewerbeimmobilien. Ein Beispiel hierfür ist die Bedrohung des Einzelhandels durch das Wachstum des Online-Handels. Da jeder irgendwo leben muss, ist die Nachfrage nach Wohnungen viel einfacher vorherzusagen als die nach Gewerbeflächen.

Und die Nachfrage steigt. Die städtische Bevölkerung wächst schnell, vor allem in europäischen Schüsselstädten. Immer mehr Menschen aus kleineren Städten und vom Land zieht es in die Großstädte. Die Trend zur Urbanisierung hält unvermindert an. Dabei nimmt die private Vermietung in den europäischen Schlüsselstädten eine immer wichtigere Rolle ein und das Mieten ist für die meisten bereits die Regel. Die Altersstruktur verschiebt sich in den Boomstädten zunehmend zugunsten jüngerer Menschen, was wiederum zu einem höheren Bevölkerungswachstum führt.

Doch das sind nicht die einzigen Faktoren, die die Wohnungsnachfrage in den Metropolen anheizen. Die Arbeitnehmer in Europa werden immer flexibler und mobiler. Die Migration aus anderen Teilen der Welt nimmt ebenfalls zu. Migration ist sowohl auf nationaler als auch internationaler Ebene positiv für den privaten Mietsektor, da Migranten einige Jahre zur Miete wohnen dürften, bevor sie eine Immobilie erwerben.

Andere demografische Trends sind ebenfalls förderlich. Es wird später geheiratet und die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt. Dadurch entsteht ein größerer Bedarf an Wohnungen für Singles und kleinere Familien. Darüber hinaus führen die immer höheren Baukosten zu einer zunehmenden Präferenz für Mietwohnungen.

Und dann ist da noch das Angebot. Das Angebot an Häusern und Wohnungen ist in europäischen Städten in der Regel begrenzt. Das gilt vor allem für die großen Ballungszentren. Das Wohnungsangebot kann nicht mit dem rasanten Bevölkerungswachstum in Europa Schritt halten; dies wirkt sich langfristig positiv auf die Mieten und Kapitalwerte aus. Nicht bebaubare Grüngürtel im städtischen Umfeld, Restriktionen für historische Areale, politischer Widerstand gegen Immobilienprojekte und zunehmender Mangel an geeignetem Bauland begrenzen das Angebot. Die Verschärfung von Umweltvorschriften verringert zudem die Zahl an Bauprojekten, was das Angebot an verfügbarem Wohnraum zusätzlich beschränkt.

Europäische „Gewinnerstädte“, also Städte mit äußerst günstigem Nachfrage-Angebot-Verhältnis, sind besonders attraktiv. Sie sind vor allem in Westeuropa und Skandinavien zu finden. In Deutschland gibt es eine besonders hohe Konzentration an „Gewinnerstädten“. Das liegt an der großen Bevölkerung des Landes und daran, dass ungefähr die Hälfte der Bevölkerung zur Miete wohnt und kein Eigenheim besitzt.

Die Mieter in diesen Städten sind trotz des knappen Angebots anspruchsvoll. Sie haben drei Bedürfnisse: Erschwinglichkeit, Zugänglichkeit und Annehmlichkeit. Das heißt, sie wollen bezahlbare Mieten und Häuser in gut angebundenen Lagen mit kurzen Wegen zu Supermärkten und Freizeitaktivitäten. Große institutionelle Investoren in Deutschland wissen das und bauen entsprechend. Dadurch lassen sich die Objekte leichter vermieten und Mieter langfristig binden. Die Immobilien generieren sichere Erträge dank einer Vielzahl von Mietverträgen, sehr geringer Leerstandsraten und des großen Mietwachstumspotenzials. Für Anleger, die indirekt in Wohnimmobilien investieren, ergeben sich dadurch attraktive langfristige Erträge.

Wohnimmobilien sind nicht nur ein ausgezeichnetes Instrument zur Diversifikation, sondern ermöglichen auch eine erhebliche Diversifizierung innerhalb der Anlageklasse. Neben Mehrfamilienhäusern umfasst der Wohnimmobiliensektor Studentenwohnheime, die in Kontinentaleuropa für Anleger zunehmend an Bedeutung gewinnen. Außerdem gibt es Serviced Apartments, die hohe Belegungsraten und hohe Renditen aufweisen, sowie Alten- und Pflegeheime, die sichere Ertragsströme bieten und von der Alterung der Bevölkerung in Europa außerhalb der Großstädte profitieren.

Dies sind starke Argumente für den europäischen Wohnimmobilienmarkt. Über ihre Stärke bei der Diversifizierung hinaus sind Wohnimmobilien eine attraktive Anlageklasse, die von starken demografischen Trends profitiert und in keinem ausgewogenen Portfolio fehlen sollte.

Risikohinweis
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