Long-Income-Immobilien: eine lange (Miet-)Geschichte

Craig Wright, Senior Real Estate Investment Analyst – Europe

Eine stetige, verlässliche und langfristige Ertragsquelle zu finden, wird zu einer immer größeren Herausforderung für viele Anleger, die künftige Verbindlichkeiten bedienen müssen. Noch immer bewegen sich die Anleiherenditen unweit ihrer Allzeittiefs und Aktien allein können diesen Anlegern nicht die verlässlichen Erträge bieten, nach denen sie suchen. Anleger wenden sich daher zunehmend Immobilien mit ihren an die Inflation gebundenen Ertragsströmen zu. Sie spielen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, Anlegern zu helfen, die benötigten laufenden Erträge zu erwirtschaften.

Was aber verstehen wir unter Long-Income-Immobilien? Hinter der Bezeichnung Long-Income- oder Long-Lease-Immobilien verbergen sich Objekte mit überdurchschnittlich langen Mietverträgen von üblicherweise mindestens 10 bis 15 Jahren, je nach Markt. Bei Mietverträgen handelt es sich um vertragliche Vereinbarungen, die dem Eigentümer für die Dauer des Mietverhältnisses regelmäßige Mietzahlungen zusichern und es ihm ermöglichen, damit zu planen. Behörden, Supermärkte und Universitäten sind einige Beispiele für Mieter, die typischerweise daran interessiert sind, eine Immobilie für viele Jahre zu mieten. Und da sie normalerweise als äußerst zuverlässige Mieter gelten, stehen sie bei Vermietern, die ihre Mieteinnahmen langfristig maximieren wollen, hoch im Kurs.

Zwar bieten sich immer wieder Möglichkeiten für lange Mietverträge, aber an die Objekte ist häufig nur schwer heranzukommen, da sich die Eigentümer in der Regel nur ungern von ihnen trennen. Nach Angaben von Real Capital Analytics wurden in Europa in den letzten zehn Jahren (bis Juni 2018) langfristig vermietete Immobilien im Wert von lediglich 20 Milliarden Euro verkauft. Wir vermuten jedoch, dass das tatsächliche Volumen deutlich höher ist, da viele dieser Transaktionen in keiner Statistik auftauchen. In Anbetracht der strukturellen und technologischen Veränderungen, die insbesondere Büro- und Einzelhandelsimmobilien betreffen, müssen Anleger bei Immobilienanlagen ihren Horizont erweitern. Hotels, Studenten- und Seniorenwohnheime, Gesundheitseinrichtungen, Parkhäuser und -plätze sowie Freizeitzentren können alternative Quellen für langfristige, laufende Erträge sein.

Dabei sind die Vorteile einer Anlage in Vermögenswerte mit langfristigen, inflationsgebundenen Ertragsströmen hinlänglich bekannt: Lange Mietverträge versprechen verlässliche, stetige Mieteinnahmen über viele Jahre. Zudem zeigen wissenschaftliche Studien, dass alternative Immobilienanlagen in den letzten Jahren weniger starken Schwankungen ausgesetzt waren als die großen Gewerbeimmobilien-Segmente. Darüber hinaus steigen bei langen Mietverträgen die Mieten mit der Inflation, weshalb sich Anleger damit vor einer schleichenden Geldentwertung schützen können. Ein weiterer wichtiger Vorteil: Long-Income-Immobilien eignen sich bestens zur Diversifizierung eines Portfolios. Dies gilt insbesondere für alternative Immobiliensektoren, da bei ihnen das Wirtschaftswachstum als zentraler Nachfragetreiber entfällt. Ihre Trends werden eher durch demografische oder strukturelle Entwicklungen beeinflusst, was zu einer besseren Diversifizierung beiträgt.

Long-Income-Immobilien zeichnen sich durch eine starke Performance aus - vor allem seit der Finanzkrise. In Großbritannien z.B. gibt es inzwischen elf Long-Lease-Fonds (im Sinne der Definition von IPD/MSCI). Zwischen September 2010 und September 2017 summierte sich der jährliche Fondsertrag auf 9,9% für Mischfonds und auf 9,2% für Long-Lease-Fonds. Signifikant war auch das Ertragsspektrum. So betrug der Unterschied zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Jahresertrag im IPD/MSCI All Balanced Fund Index 22,9%. Für die Gruppe der Long-Income-Fonds halbiert sich die Bandbreite auf gerade einmal 10,8%. Dies ist ein deutlicher Beleg dafür, dass sichere Erträge entscheidend zu einer stabileren Gesamtrendite beigetragen haben.

Mit einer Anlage in Vermögenswerte mit langfristig sicheren Erträgen sind andere Risiken verbunden als mit Anlageprodukten kürzerer Laufzeit. So ist bei Ersteren etwa die Gefahr einer „Übervermietung“ größer, die dann eintritt, wenn eine Immobilie zu einem Mietsatz vermietet wird, der über dem marktüblichen Satz liegt. Das würde den langfristigen Wert des Objekts mindern, wenn es nicht angemessen verwaltet wird. Auch das Mieterrisiko ist höher, muss sich der Vermieter doch ganz sicher sein, dass seine Mieter langfristig in der Immobilie bleiben wollen und auch in der Lage sind, die Miete zu zahlen. Bei Long-Income-Immobilien besteht zudem das Risiko, dass sie im Laufe des Mietverhältnisses veralten, d.h. abgenutzt und nicht mehr zweckmäßig sind. Ferner können strukturell bedingte Nachfrageverschiebungen bei bestimmten Immobilientypen, wie zum Beispiel der aktuelle Nachfragerückgang bei bestimmten Arten von Einzelhandelsobjekten zugunsten von Industrieimmobilien, den langfristigen Wert der Vermögenswerte beeinträchtigen.

Darüber hinaus haben auch Gebäude einen Lebenszyklus - angefangen von Bebauungsplänen über Bauanträge bis hin zum Abriss und zur Nutzungsänderung. Anleger können sich während des gesamten Lebenszyklus engagieren und den Zeitpunkt ihrer Anlage auf ihre individuellen Bedürfnisse abstimmen. Das mit jeder Phase des Lebenszyklus verbundene Risiko ist höchst unterschiedlich. Anlegern bietet das die Möglichkeit, ihr Risiko entweder über den gesamten Lebenszyklus zu streuen oder sich gezielt auf bestimmte Phasen zu fokussieren.

Bei langfristigen Strategien ist es wichtig, die Immobiliensegmente mit den richtigen Performance-Merkmalen zu identifizieren, um solide langfristige Erträge zu erwirtschaften. Nach unserer Überzeugung sollten traditionelle Gewerbeimmobilien Teil eines Long-Income-Portfolios sein, das daneben zur Diversifizierung und Erzielung laufender Erträge aber auch noch alternative Immobiliensektoren beinhalten sollte.

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