Die Bedeutung von ESG bei Immobilienanlagen

Ökologische, soziale und Governance-Faktoren (ESG) sind zu einem unverzichtbaren Bestandteil des Immobilienmanagements geworden. Zum Teil ist dies auf weltweite Umweltziele und Gesetze auf nationaler und europäischer Ebene zurückzuführen. Aber ebenso wichtig sind allgemeinere Einflüsse. Anleger wie Pensionskassen etwa sehen sich bei ihren Anlageentscheidungen inzwischen einer ganzheitlicheren Perspektive verpflichtet. Die treibende Kraft hinter diesem Trend sind ihre Kunden, für die das Thema Stewardship, also unternehmerische Verantwortung, hohe Priorität besitzt. Unerlässlich ist in diesem Zusammenhang eine klare und detaillierte ESG-Politik, gestützt auf internationale Ratingstandards mit in der Regel 4 oder 5 Sternen der immobilienspezifischen Nachhaltigkeitsplattform GRESB.

Auf eine glaubwürdige ESG-Politik drängen aber nicht nur Anleger, denen eine solche Politik hilft, die Kosten im Zaum zu halten und darüber hinaus, ihre Attraktivität bei der Rekrutierung von Mitarbeitern zu steigern. Auch Mieter erwarten hochwertige, moderne und effiziente Gebäude. Unterdessen legen zunehmend auch Vermieter Wert darauf, ESG-Faktoren bei Immobilien einzubeziehen. Moderne und effiziente Gebäude ziehen die besten Mieter an, was wiederum für sicherere Mieteinnahmen sorgt. Und wenn ein Objekt internationalen Standards entspricht, ist es zudem wesentlich wahrscheinlicher, dass es nicht an Wert verliert – was sich beim Verkauf auszahlt. Kurzum, die verschiedenen Interessengruppen erwarten und fordern heute eine solide Best-Practice-Politik – die zugleich auch aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll ist.

Das E, S und G in ESG

Wie wir ESG-Faktoren bei unseren Immobilien Rechnung tragen, mag sich nicht immer auf den ersten Blick erschließen. Offensichtlicher ist das in der Regel bei den Umweltfaktoren, die beispielsweise Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz oder zur Senkung des Wasserverbrauchs einschließen. Weniger offensichtlich für Kunden ist dagegen die Einbindung von sozialen und Governance-Aspekten. Gebäude sind Teil einer Gemeinde, sie werden von Menschen genutzt und haben einen sozialen Wert. Unsere Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass sie sich in die Gemeinschaft einfügen und einen Mehrwert bieten. Beim Einkaufszentrum Roaring Meg in Stevenage (Großbritannien) haben wir zum Beispiel verschiedene soziale Projekte zusammen mit der Gemeinde und den Mietern durchgeführt. Dort wurden unter anderem Bienenstöcke aufgestellt, Wildblumenwiesen angelegt, heimische Bäume gepflanzt, alte Hecken wiederhergestellt und ein kreativer Schreibwettbewerb für Schulkinder veranstaltet. Solche Initiativen haben nicht nur günstige Auswirkungen auf die Gesellschaft, sie sorgen auch für eine positive Wahrnehmung der Immobilie und können damit die Kundenfrequenz in Einzelhandelsgeschäften erhöhen.

Für die Governance sind die langen Lieferketten bei Direktimmobilien von Bedeutung, weshalb das Thema Stewardship an allen Gliedern der Kette von zentraler Bedeutung ist. Wir achten auf Best Practices bei den Hausverwaltungen, den Ingenieuren und selbst den Reinigungskräften, die wir verpflichten, keine umweltschädlichen Chemikalien zu verwenden. Darüber hinaus müssen wir auch über die Aktivitäten der Mieter Bescheid wissen, um sicherzugehen, dass nichts Illegales in unseren Gebäuden stattfindet. In einigen Fällen müssen wir dafür Sorge tragen, dass die Aktivitäten den Anforderungen der Anleger entsprechen, die zum Beispiel nicht mit Tabakherstellern in Verbindung gebracht werden wollen. Bei indirekten Immobilienanlagen sind wir zwar nicht mit der Immobilienverwaltung befasst. Dennoch formulieren wir klare Governance-Erwartungen an diejenigen, die die Objekte verwalten.

Direkte und indirekte Vorteile einer Berücksichtigung von ESG-Faktoren

Gebäude haben ganz unmittelbare Auswirkungen auf die Umwelt. Sie sind sehr energieintensiv, angefangen von Kohlenstoffemissionen bei der Herstellung von Ziegeln, Beton und Stahl bis hin zu den Betriebskosten der Gebäude. Tatsächlich sind Immobilien für 40% der gesamten CO2-Emissionen verantwortlich. ESG-Maßnahmen können helfen, den Energieverbrauch zu senken. Sie können aber auch dazu beitragen, die Umweltbedingungen zu verbessern, etwa in Bereichen, in denen Hochwasserschutz erforderlich ist, oder wenn es um den Umgang mit kontaminierten Flächen geht.

Aber auch indirekt können ESG-Grundsätze eine Verbesserung der Immobilien bewirken. Beispiele sind eine gute Erreichbarkeit für Arbeitnehmer durch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Ladestationen für Elektroautos und Abstellmöglichkeiten für die Fahrräder der Mitarbeiter.

Risiken steuern und Erträge steigern

Zu einer guten ESG-Politik gehört auch das Wissen, wie man Risiken steuert und Erträge steigert. Ineffiziente oder schlecht verwaltete Immobilien bieten Potenzial für Verbesserungen, mit dem sich der Gesamtwert einer Immobilie steigern lässt. Wenn man die Risiken versteht und weiß, was man tut, besteht die Möglichkeit, eine Wende herbeizuführen.

Zwar lassen sich die Ertragsvorteile einer guten ESG-Politik nicht exakt beziffern. Mithilfe gebäudeverbessernder Maßnahmen steigt aber langfristig der Wert des Objekts, ebenso wie dessen Attraktivität für gute Mieter. In Australien, das besonders strenge Gebäudevorschriften vorgibt, wurde das National Australian Built Environment Rating System (NABERS) eingeführt, um zu dokumentieren, dass sich mit energieeffizienteren Gebäuden bessere Mieterträge erzielen lassen. Dieselbe Entwicklung beobachten wir in einem allgemeineren Rahmen auch in Europa. Dort konnte der Europäische Verband für Investoren nicht-börsennotierter Immobilienfonds INREV zeigen, dass zwischen den oberen und unteren 10% der nicht börsennotierten, GRESB-geprüften Immobilienvehikel eine Ertragsdifferenz von 2,75% besteht.

Glücklicherweise muss man sich als Anleger nicht für oder gegen ESG entscheiden, denn eine gute ESG-Politik heißt nicht, dass man höhere Gebühren oder niedrigere Erträge in Kauf nehmen muss. Die Hinwendung zu Best Practices in allen Facetten des Immobilienmanagements steigert den Wert unserer Immobilien und macht sie effizienter und attraktiver. Davon profitieren alle.

Risikohinweis
Risikohinweis - Der Wert jedes Investments und die Einkünfte daraus können sinken oder steigen und Sie erhalten möglicherweise weniger als den investierten Geldbetrag zurück.