Inquilinos felices = Propietarios felices

Stephan Schanz, Senior Real Estate Analyst Europe

El crecimiento del alquiler es el referente para muchos inversores en el sector inmobiliario residencial. Se trata de algo que no carece de fundamento, ya que la expansión de la renta bruta es un motor importante para la rentabilidad de las inversiones. Sin embargo, nuestro análisis muestra que un enfoque unilateral en este sentido puede ser contraproducente. Sostenemos que los inversores necesitan equilibrar el aumento de los alquileres con la felicidad de los inquilinos, ya que los altos niveles de facturación pueden mermar el rendimiento de la inversión.

Una de las claves que hemos obtenido de nuestra amplia experiencia en los mercados residenciales europeos es que la rotación de inquilinos es importante. La razón es bastante obvia, pero a menudo se pasa por alto. Perder a un inquilino conlleva una gran cantidad de costes, ya sea porque se hacen necesarias reformas ligeras, acondicionamientos y reparaciones, o por los gastos de intermediación y publicidad. Además de esto, está la pérdida de ingresos entre inquilinos. Estos costes pueden ascender a varios meses de alquiler, lo que hace mella en los ingresos de los inversores y, por extensión, en los rendimientos a nivel de activos. Y de los muchos factores que influyen en la rotación de arrendatarios, el crecimiento de los alquileres es de gran relevancia.

Muchos países europeos tienen regulaciones de arrendamiento que protegen a los inquilinos al reducir el crecimiento de los ingresos brutos de los propietarios. Creemos que este tipo de pólizas reducen la rotación de inquilinos y, en algunos casos, aumentan las rentas netas. Por otro lado, los países con una protección más débil de los arrendatarios, como Reino Unido, tienden a tener una mayor rotación, así como mayores niveles de propiedad privada, como la única opción real para la seguridad a largo plazo.

Los niveles medios de rotación de inquilinos varían significativamente de un país a otro. En Alemania, la duración típica del arrendamiento es de casi 12 años, más de cuatro veces superior a la del Reino Unido. En nuestra opinión, esta enorme diferencia se explica en gran medida por la estructura del sistema de alquiler. En muchos mercados europeos, los contratos residenciales son de duración indefinida o muy larga, con alquileres vinculados a la inflación. Con el crecimiento de los alquileres en las principales ciudades, que ha superado la inflación, existe un fuerte incentivo para que los inquilinos se queden en sus casas, a fin de no exponerse a alquileres más altos. Por el contrario, los arrendamientos en Reino Unido se fijan normalmente por un año. Después de este periodo, el contrato de arrendamiento estará sujeto a los términos del mercado.

Duración media estimada de los contratos de arrendamiento en Europa

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Source: Aberdeen Standard Investments

Hay otros factores que se correlacionan con la rotación, incluyendo el tamaño y el tipo de vivienda. Por ejemplo, los estudiantes y los jóvenes profesionales tienden a alquilar apartamentos de una habitación y, por lo general, dan más importancia a la flexibilidad. Esto se refleja en una tasa de rotación comparativamente alta en esta categoría -incluida Alemania- que los arrendadores compensan mediante alquileres más elevados por metro cuadrado. Por el contrario, en el caso de la vivienda familiar, los inquilinos normalmente se quedan mucho más tiempo.

Además de estas variables, la satisfacción de los inquilinos depende también, por supuesto, de la calidad del alojamiento, incluido un mantenimiento adecuado y buenos servicios. De hecho, contar con conserjería, instalaciones deportivas y posibilidad de recogida de paquetes son cada vez más importantes para promover su satisfacción.

Nuestro análisis sobre la relación entre la rotación de los inquilinos y los alquileres apunta en una dirección que puede ser contradictoria para algunos inversores, pero la aritmética es clara. El beneficio de un alquiler bruto más alto puede desaparecer si trae consigo un aumento de la insatisfacción de los inquilinos. En igualdad de condiciones, las inversiones en mercados de bajo volumen de negocio como Alemania generarán unos ingresos netos mucho mejores que en mercados de alto volumen de negocio como el Reino Unido. Una vez más, existen razones estructurales para ello, pero creemos que el principio general se aplica a todos los mercados. Por lo tanto, en lugar de tratar ciegamente de maximizar los alquileres, los inversores deberían centrarse en mantener contentos a los inquilinos.

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