La importancia de los criterios ESG en el sector inmobiliario

Los criterios ambientales, sociales y de gobierno corporativo (ESG) se han convertido en una parte indispensable de la gestión inmobiliaria. En parte, esto ha sido el resultado de los objetivos medioambientales mundiales y de la legislación nacional y europea, pero hay otros factores que han sido igual de importantes. Ciertos inversores, como los fondos de pensiones, están adoptando un enfoque mucho más integral a la hora de decidir dónde invertir su dinero. Esta tendencia tiene su origen en sus propios clientes, que están asignando la máxima prioridad a las buenas prácticas en materia de gobierno corporativo e inversión responsable (conjuntamente, stewardship). Resulta crucial contar con una política clara y detallada que se vea respaldada por estándares de calificación internacionales, normalmente cuatro o cinco estrellas en el Índice Mundial de Sostenibilidad para el Mercado Inmobiliario (GRESB, por sus siglas en inglés).

Los inmuebles más modernos y eficientes suelen atraer a los mejores clientes, lo que contribuye a garantizar las rentas por arrendamientos.

Sin embargo, las políticas ESG no solo se están viendo impulsadas por los inversores. Los arrendatarios buscan espacios modernos, eficientes y de buena calidad que les ayudan tanto a gestionar sus costes como a atraer y retener a los mejores empleados. Los arrendadores, por su parte, también forman parte de este movimiento a favor de integrar los criterios ESG en el sector inmobiliario. Los inmuebles más modernos y eficientes suelen atraer a los mejores clientes, lo que contribuye a garantizar las rentas por arrendamientos. Y es mucho más fácil que un inmueble que cumple con los estándares internacionales conserve su valor en caso de que el dueño decida venderlo. En resumen, ahora todas las partes interesadas esperan y exigen políticas basadas en las mejores prácticas, algo que además tiene mucho sentido desde el punto de vista empresarial.

La E, la S y la G de los criterios ESG

No siempre es fácil explicar qué criterios ESG cumple un inmueble. Los factores medioambientales, como una mayor eficiencia energética o de gestión del agua, suelen ser los más fáciles de reconocer. Pero a los clientes les cuesta más ver la relación con los factores sociales y de gobierno corporativo. Los inmuebles forman parte de la comunidad; la gente los usa y, por lo tanto, tienen un valor social. Nuestra labor es asegurarnos de que los inmuebles encajen bien en su comunidad y aporten valor. Por ejemplo, en el centro comercial Roaring Meg de Stevenage (Reino Unido), aprovechamos diferentes oportunidades para implicarnos con la comunidad local y con los habitantes: instalamos colmenas, plantamos flores silvestres y árboles autóctonos, recuperamos secciones de los antiguos setos y organizamos un concurso de escritura creativa para los niños de los colegios locales. Estas acciones no solo tienen un impacto positivo en la sociedad, sino que también contribuyen a crear una imagen positiva del activo, lo que puede atraer a más consumidores.

En cuanto al gobierno corporativo, las propiedades inmobiliarias cuentan con una extensa cadena de suministro, por lo que resulta esencial contar con una administración responsable en todos los puntos de la cadena. Buscamos que todos los implicados apliquen políticas basadas en las mejores prácticas, desde los equipos de gestión de las propiedades hasta los técnicos e, incluso, los equipos de limpieza, que no usan productos químicos peligrosos. También es importante conocer las actividades que desarrollan los arrendatarios, para garantizar que no se trate de nada ilegal. En algunos casos, debemos asegurarnos de que estas actividades concuerden además con las expectativas de los inversores, por ejemplo, evitando a los productores de tabaco. En el caso de la inversión indirecta en propiedades inmobiliarias, aunque no gestionamos la propiedad sí que establecemos unas claras directrices de buen gobierno para quienes gestionan los activos.

Beneficios directos e indirectos de las políticas ESG

Los inmuebles tienen un impacto directo en el medio ambiente. Se trata de activos muy intensivos en energía, desde el carbono necesario para fabricar los ladrillos, el cemento y el acero, hasta los costes de mantenimiento del edificio. De hecho, las propiedades inmobiliarias representan el 40% del total de las emisiones de carbono. La aplicación de criterios ESG puede contribuir a reducir el consumo de energía, pero también puede ayudar a mejorar el medioambiente, por ejemplo en zonas donde sea importante controlar las inundaciones o a la hora de gestionar suelos contaminados.

Además, estas políticas también pueden tener un impacto indirecto en la mejora de las propiedades. Nos referimos, por ejemplo, a cuestiones como el transporte público, a cómo se desplaza la gente hasta el trabajo, a puntos de carga para vehículos eléctricos y aparcamientos de bicicletas para empleados.

Gestionar los riesgos y las rentabilidades

Contar con una buena política en materia ESG implica, en parte, saber cómo gestionar los riesgos y mejorar las rentabilidades. Las propiedades ineficientes o mal gestionadas ofrecen oportunidades de mejora que podrían incrementar el valor global de la propiedad. Siempre y cuando uno conozca los riesgos y sepa lo que hace, se pueden cambiar las cosas.

Es imposible cuantificar al 100% el efecto que una buena política ESG puede tener en las rentabilidades. No obstante, hacerle mejoras a un edificio aumenta su valor a largo plazo y atrae inquilinos de más calidad. En Australia, donde las normas de construcción son particularmente estrictas, emplean un sistema de calificación (el National Australian Built Environment Rating System o NABERS) para demostrar que los edificios más eficientes obtienen mejores rentabilidades por arrendamientos. Esto es algo que, de forma más general, también se observa en Europa, donde la Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados (INREV) ha demostrado que existe una diferencia de rentabilidad del 2,75% entre las entidades no cotizadas del primer y el último decil del índice GRESB.

Por suerte, no hay que escoger entre una cosa o la otra. Aplicar buenas políticas en materia ESG no implica que los inversores tengan que aceptar comisiones más altas o rentabilidades más bajas. Incorporar las mejores prácticas en todos los aspectos de la gestión inmobiliaria incrementa el valor, la eficiencia y el atractivo de nuestras propiedades, algo con lo que todos salimos ganando.

Las opiniones y conclusiones expresadas en esta comunicación se basan únicamente en el interés general y no deben tomarse como asesoramiento de inversiones o como una invitación a comprar o vender ningún título específico.

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