Remise en cause des perceptions : faire le lien entre les facteurs ESG et la performance des investissements immobiliers

L’intérêt des investisseurs pour les stratégies environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) ne cesse de croître au sein du secteur de l’immobilier. Ils mettent de plus en plus l’accent sur les pratiques responsables et leur intégration dans la gestion des fonds. Les stratégies durables, dans leur sens le plus large, sont maintenant une priorité absolue. Suite à la publication récente du rapport du Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat — en anglais IPCC pour Intergovernmental Panel on Climate Change,un impératif moral clair se dégage pour examiner les pratiques ESG. Mais peut-on prouver de façon concluante que ces stratégies ont un effet sur la performance des investissements ?

Nous pensons qu’il est essentiel de comprendre l’interdépendance entre les facteurs ESG et la performance des investissements sous-jacents pour pouvoir accentuer l’intégration des facteurs ESG dans notre processus d’investissement. Pour ce faire, nous avons développé une base de données contenant les notations de multiples critères ESG pour un grand nombre de biens immobiliers dont nous assurons la gestion, afin d’examiner la relation entre la performance d’un actif et ses principaux facteurs ESG.

Malgré la perception de nombreux opposants selon laquelle l’intégration des facteurs ESG a un impact sur la performance, notre recherche montre que c’est exactement l’inverse. À ce jour, la conclusion la plus notable et la plus convaincante de notre recherche est peut-être que nous n’avons pu déceler aucun effet néfaste à l’intégration des facteurs ESG dans la gestion des investissements immobiliers. Et, dans de nombreux cas, nous pouvons clairement démontrer eun impact positif. Selon nous, une bonne gestion des risques ESG et des performances doit être considérée comme un indicateur d’une bonne gestion des investissements, car elles sont inextricablement liées.

Nous n’avons pu déceler aucun effet néfaste à l’intégration des facteurs ESG dans la gestion des investissements immobiliers.

Appréhender la complexité

Dans le cadre de cette recherche, nous avons tenu compte du fait que l’immobilier et les enjeux ESG sont hétérogènes par nature. En substance, très peu de biens immobiliers peuvent être comparés de façon équitable. Cela signifie qu’il nous manque généralement un actif de « contrôle » clair lorsque nous comparons les performances. Mesurer la performance d’un investissement immobilier n’est pas simple en soi, mais l’exercice est encore plus complexe lorsqu’il s’agit d’isoler la contribution des facteurs ESG. La perception selon laquelle la notion d’ESG est un facteur unique est erronée. L’analyse ESG désigne une évaluation globale et multidimensionnelle des risques et des opportunités importants qui affectent un actif. Il peut s’agir notamment des questions et des opportunités découlant des changements climatiques et environnementaux, de la vie urbaine et de la dynamique démographique, de la gouvernance et de l’engagement, ainsi que des effets de la technologie et de la connectivité, en plein essor. Il n’est pas facile d’essayer de synthétiser tous ces éléments en un petit nombre de facteurs ESG.

Élargir l’ensemble des données

Comme la compréhension des facteurs ESG et leur corrélation avec la performance des investissements demeurent complexes, nous avons d’abord cherché à examiner les composantes du revenu pour simplifier l’analyse. En théorie, les facteurs ESG devraient encourager les locataires à payer des loyers plus élevés - soit en raison de leur préférence pour de meilleurs immeubles, soit en raison d’un avantage économique évident en termes de réduction des coûts d’entretien - mais le lien avec une croissance plus forte des loyers n’est pas toujours évident. Nous concluons que pour mesurer pleinement ces relations, nous avons besoin de beaucoup plus de données sur des biens très semblables dans les mêmes villes et dans des micro-emplacements similaires ; idéalement, la taille, l’âge et la qualité des bâtiments seraient équivalents. Même en étant le plus important propriétaire foncier du Royaume-Uni, nous n’avons toujours pas d’échantillon suffisamment important pour effectuer cette analyse factorielle avec précision.

Tester les données à l’épreuve du temps

Les difficultés associées à la mesure de l’incidence des facteurs ESG sur la performance sont également exacerbées par la période relativement courte pendant laquelle les données ont été recueillies. L’identification des effets positifs des facteurs ESG indépendamment d’autres initiatives, ou, même, des mouvements du marché, est également problématique. Les effets bénéfiques de l’intégration des facteurs ESG ne se concrétiseront probablement que sur des périodes prolongées, une fois que des tendances, comme celles du changement climatique, auront commencé à se manifester - soit par le biais de la réglementation, soit par des effets physiques. Mais ces horizons temporels sont beaucoup plus longs que ceux utilisés pour mesurer la performance des investissements.

Compte tenu des résultats enregistrés à ce jour, nous nous sommes engagés à élargir notre base de données et nos recherches à tous nos actifs immobiliers sous gestion, et nous sommes convaincus de pouvoir obtenir des résultats plus précis à l’avenir. Nous nous sommes déjà assurés que toutes nos futures acquisitions et toute la planification stratégique annuelle des actifs tiendront compte des facteurs ESG ; mais sur la base des résultats que nous avons obtenus, nous nous sommes engagés à utiliser aussi ce système de notation dans nos prévisions stratégiques de trésorerie.

Collaborer pour favoriser le changement

À cet égard, compte tenu de l’ampleur du travail que nous avons entrepris au sujet de l’un des plus importants ensembles de données sur les investissements immobiliers au Royaume-Uni, nous pensons qu’une collaboration des acteurs du secteur est nécessaire pour faire avancer les travaux. Des propriétaires immobiliers partageant les mêmes idées pourraient travailler ensemble pour partager des données sur les facteurs ESG et la performance des investissements, afin que nous puissions tous en bénéficier.

Dans le même temps, nous restons déterminés à tenir compte des facteurs ESG dans nos comportements en matière d’investissement. Nous prévoyons que cet important champ d’intervention finira par démontrer que l’adoption appropriée des meilleurs pratiques ESG permettra d’améliorer non seulement la performance des investissements, mais qu’elle limitera également les risques à long terme. En substance, il s’agit simplement d’une pratique efficace et moderne de la gestion des investissements, qui profite à la société, aux locataires et aux clients.

Nous appelons à un débat ouvert sur ce sujet, mais la première question devrait peut-être être la suivante : « Si vous pouvez obtenir une performance au moins équivalente à celle du marché tout en ayant un effet environnemental ou social positif, alors pourquoi s’en priver ? »

Avertissement

Avertissement - La valeur des investissements peut évoluer aussi bien à la hausse qu'à la baisse et les investisseurs sont susceptibles de ne pas récupérer l'intégralité de leurs placements. Avant tout investissement, veuillez vous référer à la rubrique facteurs de risques du prospectus et plus particulièrement à la catégorie de risques associés.