L'importance de l'analyse ESG dans l'immobilier

Les politiques environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) sont devenues une composante indispensable de la gestion immobilière. Si cela résulte notamment d'objectifs environnementaux à l'échelle mondiale ainsi que de législations aux niveaux national et européen, l’influence d’autres facteurs est devenue tout aussi importante. Quand il s'agit de décider où placer leur argent, les investisseurs tels que les fonds de pension adoptent désormais une vision beaucoup plus globale. Cette tendance est aussi encouragée par leurs propres clients qui considèrent la bonne gouvernance comme une priorité absolue. Une politique claire et détaillée qui s'appuie sur des normes internationales de notation s’avère désormais vitale (par exemple la nécessité d’obtenir habituellement 4 ou 5 étoiles auprès du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB).

Cependant, de bonnes politiques ESG ne résultent pas seulement de la volonté des investisseurs. Les occupants souhaitent disposer de locaux de bonne qualité, à la fois modernes et efficients. Cela les aide à gérer leurs coûts, mais aussi à attirer et retenir les meilleurs employés. Dans le même temps, les propriétaires participent également à une meilleure intégration des politiques ESG au sein de l'immobilier. Des bâtiments modernes et efficients ont tendance à attirer les meilleurs clients, ce qui se traduit par des revenus locatifs plus sécurisés. Et un immeuble entretenu selon les normes internationales a beaucoup plus de chances de conserver sa valeur s’il devait être vendu. En bref, les parties intéressées souhaitent et exigent désormais le respect minutieux des meilleures pratiques. Mais cela a également du sens d’un point de vue commercial.

Le E, le S et le G dans ESG

La façon dont nous mettons en œuvre les critères ESG dans nos immeubles peut parfois ne pas apparaitre de façon évidente. La prise en compte des facteurs environnementaux en est souvent la partie la plus visible, via des exemples tels que l'amélioration de l'efficacité énergétique ou l'utilisation raisonnée de l'eau. Mais il est moins évident pour les clients de comprendre le lien avec les facteurs sociaux et de gouvernance. Les immeubles font partie de la communauté. En effet, les gens les utilisent et les bâtiments qu’ils occupent ont donc une valeur sociale. Notre rôle est de nous assurer que les immeubles s’intègrent bien au sein de leur communauté et qu'ils ajoutent de la valeur. Par exemple, dans le centre commercial de Roaring Meg à Stevenage, nous avons travaillé sur les possibilités de nouer un dialogue avec la communauté locale et les occupants. Cela s’est traduit par l'installation de ruches, l'ensemencement de fleurs sauvages, la replantation d'arbres locaux, la restauration des anciennes haies, et l’organisation d’un concours d'écriture créative pour les enfants des écoles du quartier. Non seulement ces actions ont un impact positif sur la société, mais elles favorisent également une perception positive du centre commercial, ce qui peut contribuer à la fréquentation des points de vente.

En termes de gouvernance, les biens détenus en direct disposent d’une longue chaîne de fournisseurs. Tous les maillons de cette chaîne sont donc essentiels. Nous nous assurons que les meilleures pratiques sont respectées par les équipes de direction des bâtiments, les ingénieurs, et ce jusqu'aux personnes en charge du ménage afin qu’elles évitent d’utiliser des produits chimiques nocifs. Nous avons également besoin de comprendre les activités des occupants afin de nous assurer de l’absence d’activité illégale. Dans certains cas, nous devons également veiller à ce que les activités des occupants répondent aux attentes des investisseurs, en évitant par exemple de louer des locaux à des fabricants de tabac. S’agissant des investissements immobiliers indirects, nous ne gérons pas les immeubles, mais nous devons toutefois fixer des attentes claires en matière de gouvernance aux personnes en charge de la gestion de ces actifs.

Les avantages directs et indirects des politiques ESG

Les bâtiments ont un impact direct sur l'environnement. Ils consomment beaucoup d'énergie liée au carbone qui est utilisé dans les briques, le béton et l'acier, et cela représente des frais de fonctionnement pour ces bâtiments. En effet, l'immobilier représente 40 % des émissions totales de carbone dans le monde. Les politiques ESG peuvent contribuer à réduire la consommation d'énergie mais elles peuvent également participer à l'amélioration de l'environnement, comme dans les zones qui nécessitent un contrôle des inondations ou via le traitement des terres contaminées.

Mais les politiques ESG peuvent également avoir une incidence indirecte sur l'amélioration des immeubles. On pense par exemple aux transports en commun et la façon dont les gens vont travailler. Il est par exemple possible de prévoir des bornes de rechargement pour les voitures électriques et des pistes cyclables pour le personnel.

Gestion des risques et des performances

Savoir comment gérer les risques et améliorer les performances représentent une autre composante d'une bonne politique ESG. Des immeubles inefficients ou mal gérés créent des opportunités d'amélioration, ce qui peut accroître au final leur valeur globale. Tant que vous comprenez les risques et que vous savez ce que vous faites, il existe une opportunité de changer les choses dans le bon sens.

Il est en revanche impossible de quantifier parfaitement le surcroit de performance que peuvent générer de bonnes politiques ESG. Mais en améliorant un immeuble, vous augmentez aussi sa valeur à long terme et vous attirez des locataires de qualité. En Australie, où la réglementation dans le domaine de la construction est particulièrement stricte, les professionnels de l’immobilier utilisent un système de notation environnementale (« National Australian Built Environment Rating System », ou NABERS) afin de démontrer que les immeubles les plus efficients permettent d'améliorer le rendement locatif. De façon plus générale, nous assistons à la même tendance en Europe : les investisseurs dans des véhicules immobiliers non cotés (INREV) ont démontré un écart de performance de 2,75 % entre les dix premiers pourcents et les dix derniers pourcents des entités non cotées notées par le GRESB.

Heureusement, ce n'est pas soit l'un, soit l'autre. De bonnes politiques d'ESG ne signifient pas que les investisseurs doivent accepter des frais plus élevés ou des performances plus faibles. Intégrer les meilleures pratiques dans tous les aspects de la gestion immobilière rend nos immeubles plus efficients et plus attrayants, mais augmente aussi leur valeur. C'est donc gagnant-gagnant pour tout le monde.

Avertissement

Avertissement - La valeur des investissements peut évoluer aussi bien à la hausse qu'à la baisse et les investisseurs sont susceptibles de ne pas récupérer l'intégralité de leurs placements. Avant tout investissement, veuillez vous référer à la rubrique facteurs de risques du prospectus et plus particulièrement à la catégorie de risques associés.