ESG e immobiliare: binomio virtuoso e vincente

I fattori ambientali, sociali e di governance o ESG sono diventati una componente indispensabile della gestione immobiliare. In parte questo dipende dagli obiettivi globali per l’ambiente, nonché dalle legislazioni nazionali ed europee, ma è determinato anche da fenomeni di più ampia portata. Gli investitori, come i fondi pensione, oggi adottano un approccio più olistico quando si tratta di decidere dove investire. Questa tendenza deriva dall’atteggiamento dei propri clienti che considerano la stewardship una priorità. Nell’immobiliare, l’adozione di procedure chiare e dettagliate, supportate da rating internazionali – solitamente 4 o 5 stelle attribuite dal Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) – è fondamentale.

Non sono solo gli investitori, comunque, a chiedere buone politiche riguardo alle tematiche ESG. Anche chi occupa gli immobili si aspetta spazi di buona qualità, moderni ed efficienti. Questo consente di gestire meglio i costi, nonché di attirare e fidelizzare il personale migliore. Anche i proprietari che affittano l’immobile spingono per l’adozione di procedure ESG nel settore. Edifici moderni ed efficienti attirano in genere una clientela migliore e dunque il reddito da locazioni diventa più sicuro. Inoltre, è più probabile che un edificio che rispetta gli standard internazionali mantenga il suo valore se si decide di venderlo. In breve, le parti interessate oggi si aspettano e pretendono le migliori pratiche. Tale approccio ha comunque senso anche da un punto di vista di business.

ESG integrato

Il modo con cui esprimiamo i criteri ESG nelle nostre proprietà non è sempre ovvio. I fattori ambientali sono in genere più facilmente riconoscibili, per esempio il miglioramento dell’efficienza energetica o il consumo di acqua. Meno evidente per i clienti è cogliere il collegamento con i fattori sociali e di governance. Gli edifici fanno parte della comunità, le persone ne fanno uso, hanno un valore sociale. Il nostro ruolo consiste nel garantire che gli edifici siano funzionali per la comunità e creino valore aggiunto. Per esempio, presso il centro commerciale Roaring Meg di Stevenage abbiamo lavorato sulle opportunità che consentivano di coinvolgere la comunità locale e gli occupanti. Abbiamo installato arnie per le api, seminato fiori di campo, piantato alberi autoctoni, ripristinato sezioni di vecchie siepi e organizzato una gara di scrittura creativa per i bambini delle scuole circostanti. Non solo questi interventi hanno un impatto positivo sulla comunità, ma diffondono anche una percezione positiva dell’immobile e dunque contribuiscono a incrementare il traffico di clienti per i negozi.

Per quanto concerne la governance, le proprietà amministrate direttamente hanno una lunga catena di fornitura, dunque la stewardship è fondamentale a tutti i livelli. Noi ci assicuriamo che vengano applicate le best practice in tutte le fasi, a partire dai team di gestione immobiliare, ai tecnici e persino a chi si occupa della pulizia dell’immobile che deve evitare prodotti chimici dannosi. Dobbiamo inoltre capire che tipo di attività svolgono gli occupanti per essere sicuri che non si tratti di attività illegali. In alcuni casi dobbiamo altresì garantire che le attività rispondano alle aspettative degli investitori, evitando per esempio i produttori di tabacco. Negli investimenti immobiliari indiretti, non gestiamo la proprietà ma fissiamo comunque degli obiettivi di governance chiari per chi gestisce l’immobile.

Vantaggi diretti e indiretti

Gli edifici hanno un impatto diretto sull’ambiente, a partire dalle emissioni elevate di CO2 per la produzione dei mattoni, calcestruzzo e acciaio, fino al consumo elevato di energia per il riscaldamento e l’illuminazione. Il settore immobiliare di fatto rappresenta circa il 40% delle emissioni totali di carbonio. Le politiche ESG possono contribuire a ridurre il consumo di energia, ma possono anche migliorare l’ambiente attraverso il controllo delle alluvioni, per esempio, o la gestione dei siti contaminati.

Possono anche produrre un impatto indiretto per il miglioramento degli immobili con varie iniziative tra cui i trasporti pubblici e il modo in cui le persone si recano al lavoro, le colonnine di ricarica delle auto elettriche e i parcheggi per le biciclette del personale.

Gestire il rischio e il rendimento

Una buona politica ESG si riconosce anche dal modo di gestire il rischio e ottimizzare il rendimento. Gli immobili inefficienti o con una cattiva gestione offrono opportunità di miglioramento, con la possibilità di incrementare il valore complessivo della proprietà. Nella misura in cui si comprendono i rischi e si sa fare il proprio lavoro, si aprono opportunità che possono capovolgere la situazione a proprio favore.

È impossibile quantificare esattamente l’impatto che una buona applicazione dei criteri ESG può produrre sul rendimento. Ma migliorando un edificio, si incrementa il suo valore a lungo termine e si attirano inquilini di qualità. In Australia, dove le norme nel settore edilizio sono particolarmente rigorose, è stato utilizzato un sistema di rating, il National Australian Built Environment Rating System (NABERS), per dimostrare che edifici più efficienti producono rendimenti da locazione più elevati. Lo stesso sta avvenendo in Europa, in termini più generali, dove l’INREV, l’associazione degli investitori in strumenti immobiliari non quotati, ha dimostrato che c’è una differenza di rendimento del 2,75% tra il 10% delle società in cima alla classifica dell’indice GRESB e il 10% in fondo alla classifica.

Fortunatamente ci sono le vie di mezzo. L’adozione di buone procedure ESG non significa che gli investitori debbano scegliere tra costi più elevati e rendimenti più bassi. Le best practice applicate a ogni aspetto della gestione immobiliare rendono le nostre proprietà più efficienti, più interessanti e di maggiore valore. Una situazione vincente per tutti.


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