Europees vastgoed: waar liggen de kansen?

Beleggers in Europees vastgoed hebben mooie jaren achter de rug met stevige prijsstijgingen en oplopende huurinkomsten. Worden de komende jaren net zo mooi?

Is Europees vastgoed duur?

In vergelijking met andere beleggingscategorieën is Europees vastgoed aantrekkelijk gewaardeerd. Beleggers moeten er wel rekening mee houden dat de rendementen op de korte tot middellange termijn wat lager zullen liggen dan waaraan ze de afgelopen jaren gewend zijn geraakt.

In sommige segmenten van de Europese vastgoedmarkt is de waardering zelfs zo hoog opgelopen dat beleggers onvoldoende beloond worden voor het risico. Dat neemt niet weg dat er wel degelijk mooie kansen liggen. Omdat steeds meer beleggers zich op deze markt richten, wordt het wel lastiger om goed op deze kansen in te spelen.

Rendementsverschillen in de vastgoedsector

De vastgoedsector kenmerkt zich door grote verschillen in rendement tussen verschillende marktsegmenten. Die verschillen worden veroorzaakt doordat allerlei specifieke factoren impact hebben op het totaalrendement. Voorbeelden daarvan zijn de locatie, de kwaliteit van zowel het pand als de huurder(s) en de potentie van het vastgoedobject om op de lange termijn een stabiele inkomstenstroom op te leveren.

De vastgoedsector kenmerkt zich door grote rendementsverschillen tussen marktsegmenten

Het rendement van een portefeuille die slechts uit enkele posities in een handjevol landen bestaat, wordt voor een groot deel bepaald door dit soort specifieke factoren. Een gevolg is dat het rendement behoorlijk kan afwijken van het Europees sectorgemiddelde. De onderstaande grafiek laat zien dat het eindrendement sterker beïnvloed wordt door de specifieke eigenschappen van een object dan door de marktontwikkelingen in het land waar het object staat. Het in kaart brengen van de risico’s en kansen die uit deze eigenschappen voortvloeien, is dan ook een belangrijke deel van ons beleggingsproces.

Rendementen vastgoedinvesteringen 2011-2016 op basis van behaald rendement

European property

Bron: MSCI, Feb 18
Rendementen behaald in het verleden geven geen garantie voor de toekomst.

Waar liggen de kansen in de huidige markt?

Bij vastgoedbeleggen komt meer kijken dan goed anticiperen op de schommelingen van de economische cyclus. Het is minstens zo belangrijk om goed in te spelen op grote trends die zich op de lange termijn ontvouwen, zoals vergrijzing en technologische innovatie. Er zijn grote verschillen tussen de impact die deze trends hebben op verschillende marktsegmenten.

Kantoren

De kantorenmarkt kenmerkt zich de laatste jaren door een stevige huurgroei. In sommige steden komt die stijging zelfs uit op 10% tot 20% over de afgelopen 24 maanden1. In onze ogen zijn met name de prijzen van meer prestigieuze locaties te snel gestegen. Dat geldt met name voor gebouwen waar er weinig ruimte is om op de korte termijn de huurinkomsten verder op te schroeven. De voorkeur gaat uit naar moderne panden die goed met het openbaar vervoer te bereiken zijn. Daarbij ligt de nadruk op panden waar ruimte ligt om met actief beheer de huurinkomsten te vergroten. Voorbeelden hiervan zijn kantoren met kortlopende huurcontracten of met (gedeeltelijke) leegstand.

Logistiek

Logistiek vastgoed biedt volop kansen om de grote onderliggende trends te bespelen. Het landschap in dit segment van de vastgoedmarkt verandert razendsnel, onder meer als gevolg van globalisering, het herinrichten van toeleveringsketens, urbanisatie en voornamelijk de opmars van online winkelen. De benodigde opslagruimte voor e-commerce is twee tot drie maal zo groot als wat gebruikelijk is voor het bevoorraden van traditionele winkels.

Logistiek vastgoed profiteert van de opmars van online winkelen

Dankzij deze sterke rugwinden werd er in 2017 voor het eerst meer dan 10 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed verhuurd. Het aanbod houdt geen pas met de snelle groei van de vraag. De leegstand is gedaald tot het laagste niveau in 15 jaar2. Door de gunstige ontwikkeling van de vraag/aanbod-verhouding is het inkomstenperspectief van logistiek vastgoed verbetert. De groei is echter niet evenwichtig verdeeld. Huurders zijn kieskeurig en in sommige regio’s neemt het risico van overcapaciteit toe. De voorkeur gaat dan ook uit naar moderne, flexibele panden op locaties waar de vraag snel groeit en naar logistiek vastgoed in de buurt van stadscentra.

Residentieel vastgoed

In veel Europese landen heeft residentieel vastgoed hogere rendementen opgeleverd met een lager rendement dan de andere marktsegmenten. Die hoge rendementen zijn te danken aan de combinatie van een stevige groei van de vraag en een achterblijvende stijging van het aanbod nieuwbouwwoningen. Bovendien kenmerkt het marktsegment zich door een lage correlatie met andere vastgoedbeleggingen, zodat residentieel vastgoed goede diversificatie-eigenschappen heeft.

Vanaf de huidige prijsniveaus is het onwaarschijnlijk dat de toekomstige rendementen op hetzelfde hoge niveau liggen als de afgelopen jaren. Dat neemt niet weg dat een structureel tekort aan nieuwsbouwwoningen in veel regio’s het mogelijk maakt om in dit marktsegment een aantrekkelijk, stabiel rendement te boeken. Bij residentieel vastgoed gaat de voorkeur uit naar hoogwaardige appartementencomplexen en nichemarkten, zoals betaalbare woningen en studentenflats. Daarnaast kan het de moeite lonen om te investeren in meer risicovolle projecten, waarbij kantoor- of industriepanden worden omgebouwd tot woningen.

Retail

De groeiende populariteit van online winkelen vormt een structurele tegenwind voor winkelvastgoed, zowel in winkelcentra als in winkelstraten. Dat was al aanleiding om de weging van het retail-segment te verkleinen en om de nadruk te leggen op toplocaties waar het aantal klanten goed op peil blijft en op gemakslocaties, zoals winkels bij stations en bushaltes. Door de negatieve nieuwsstroom en de berichten over faillissementen van bekende winkelketens lijkt het soms alsof de retail-sector geen toekomst meer heeft. In onze ogen kunnen door de flinke prijscorrectie in het winkelsegment echter mooie instapkansen voor de lange termijn ontstaan.

Conclusie

Het is voor beleggers in Europees vastgoed lastiger om bronnen van een stabiel en aantrekkelijk rendement te vinden dan in de afgelopen jaren. Wie de moeite neemt en de middelen heeft om zich in de sector te verdiepen, kan echter nog volop veelbelovende vastgoedbeleggingen vinden. Het is dan een extra voordeel als ingespeeld kan worden op structurele trends en wanneer er ruimte is om via actief beheer waarde toe te voegen.

Klik hier

1Bron: PMA, Aberdeen Standard Investments, oktober 2018

2Bron: PMA, Prologis, januari 2018

RISICO-WAARSCHUWING
De waarde van beleggingen en de inkomsten daaruit kunnen zowel dalen als stijgen en u kunt minder terugkrijgen dan het geïnvesteerde bedrag.

De opvattingen en conclusies die in deze mededeling worden geuit zijn slechts voor algemene interesse en moeten niet worden opgevat als beleggingsadvies of als een uitnodiging om een bepaald effect te kopen of verkopen.

Alle gegevens die hierin staan en aan een derde partij worden toegeschreven ("Gegevens van derde partijen") zijn (is) eigendom van (een) derde leverancier(s) (de "Eigenaar") en wordt onder licentie door Standard Life Aberdeen** gebruikt. Gegevens van derde partijen mogen niet worden gekopieerd of verspreid. Gegevens van derde partijen worden verstrekt zoals ze zijn en er wordt geen garantie gegeven dat deze juist, volledig of tijdig zijn. Voor zover wettelijk toegestaan, zal noch de Eigenaar, noch Standard Life Aberdeen** of welke derde partij dan ook (inclusief iedere derde partij betrokken bij het verstrekken en/of samenstellen van Gegevens van derde partijen) aansprakelijk zijn voor Gegevens van derde partijen of voor enig gebruik van Gegevens van derde partijen. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Noch de Eigenaar, noch welke derde partij dan ook, steunt, onderschrijft of promoot het fonds of product waar de Gegevens van derde partijen betrekking op hebben.

**Standard Life Aberdeen verwijst naar het relevante lid van de Standard Life Aberdeen-groep, bestaande uit Standard Life Aberdeen plc samen met haar dochterondernemingen en soms (direct of indirect) gelieerde ondernemingen.

Risicowaarschuwing
Risicowaarschuwing - De waarde van beleggingen en de inkomsten daaruit kunnen fluctueren, uw klanten krijgen mogelijk minder terug dan het oorspronkelijk ingelegde bedrag.