Tevreden huurders = Tevreden verhuurders

Stephan Schanz, Senior Real Estate Analyst Europe

Huurgroei is het ultieme doel voor veel beleggers in residentieel vastgoed. Dit is niet zonder reden, want een stijgende brutohuur is een belangrijke aanjager van beleggingsrendementen. Ons onderzoek toont echter aan dat een gerichte focus op deze graadmeter contraproductief kan zijn. Wij stellen dat beleggers bij huurverhogingen oog moeten houden voor de tevredenheid van de huurders, omdat een hoog verloop de beleggingsresultaten kan schaden.

Een belangrijk inzicht uit onze jarenlange ervaring binnen Europese residentiële markten is dat het verloop van huurders van belang is.

De reden ligt voor de hand, maar wordt vaak over het hoofd gezien. Het vertrek van een huurder brengt een hele reeks kosten met zich mee, of het nu gaat om kleine verbouwingen, aanpassingen en reparaties, of om uitgaven voor makelaarskosten en advertenties. Bovendien zijn er in de periode van leegstand geen huurinkomsten. Deze kosten kunnen oplopen tot een aantal maanden huur, waardoor de inkomsten van de beleggers en dus ook het rendement op de activa aanzienlijk dalen. En van de vele factoren die het verloop van huurders beïnvloeden, scoort huurgroei hoog.

Veel Europese landen hebben huurvoorschriften die huurders beschermen door de bruto inkomensgroei voor verhuurders te beperken. In onze ogen daalt de leegstand door dit beleid en doet het in sommige gevallen de nettohuur stijgen. Ondertussen hebben landen met een zwakkere huurdersbescherming, zoals het Verenigd Koninkrijk, meestal een hoger verloop en is er meer vastgoed in particuliere handen als de enige echte optie voor zekerheid op de lange termijn. Opvallend is dat dit een wijdverspreid begrip in het Verenigd Koninkrijk weerlegt dat vormen van ‘huurcontrole’ onwerkbaar zijn.

Het gemiddelde verloop van huurders wisselt sterk van land tot land. In Duitsland is de looptijd van de meeste huurcontracten bijna 12 jaar, ruim vier keer zo lang als in het Verenigd Koninkrijk. Naar onze mening wordt dit enorme verschil grotendeels verklaard door de huurstructuur. In veel Europese markten hebben residentiële huurovereenkomsten een onbepaalde of zeer lange looptijd, waarbij de huurprijzen gekoppeld zijn aan de inflatie. Aangezien de huren in de grote steden sneller stijgen dan de inflatie, is er een sterke stimulans voor huurders om te blijven zitten, zodat ze niet met hogere huren geconfronteerd worden. Britse huurovereenkomsten daarentegen hebben meestal een looptijd van zes maanden tot één jaar. Daarna gaan de marktvoorwaarden voor de huurovereenkomst gelden.

 happy-tenants-table 
Bron: Aberdeen Standard Investments

 

Er zijn andere factoren die gerelateerd zijn aan het verloop, zoals de grootte van het huuroppervlak en het type woning. Zo huren studenten en jonge professionals vaker appartementen met één slaapkamer en hechten over het algemeen grotere waarde aan flexibiliteit. Dit komt tot uiting in een relatief hoog verloop in deze categorie — ook in Duitsland — waarin verhuurders dit compenseren door hogere huren per vierkante meter te vragen. Omgekeerd blijven huurders in het geval van gezinswoningen doorgaans veel langer zitten.

Naast deze variabelen is de tevredenheid van de huurder uiteraard ook afhankelijk van de kwaliteit van het pand, adequaat onderhoud en goede dienstverlening. Voorzieningen als conciërgediensten, fitnessfaciliteiten, een afhaalpunt voor pakjes en apps voor huurders worden dan ook steeds belangrijker om de tevredenheid van huurders te vergroten.

Ons onderzoek naar de relatie tussen verloop van huurders en huurprijzen wijst in een richting die voor sommige beleggers contra-intuïtief kan zijn, hoewel het sommetje helder is. Het voordeel van een hogere brutohuur kan tenietgedaan worden als dit leidt tot grotere ontevredenheid onder huurders. Bij gelijke omstandigheden zullen investeringen in markten met een gering verloop, zoals Duitsland, een veel beter netto-inkomen genereren dan investeringen in markten met een hoog verloop, zoals het Verenigd Koninkrijk. Ook hier zijn er structurele redenen voor, maar wij geloven dat het algemene principe voor alle markten geldt. Beleggers moeten dus niet blindelings proberen de huur te maximaliseren, maar zouden zich moeten richten op het tevreden houden van huurders.

Lees meer over vastgoedbeleggen

RISICO-WAARSCHUWING
De waarde van beleggingen en de inkomsten daaruit kunnen zowel dalen als stijgen en u kunt minder terugkrijgen dan het geïnvesteerde bedrag.

De opvattingen en conclusies die in deze mededeling worden geuit zijn slechts voor algemene interesse en moeten niet worden opgevat als beleggingsadvies of als een uitnodiging om een bepaald effect te kopen of verkopen.

Alle gegevens die hierin staan en aan een derde partij worden toegeschreven ("Gegevens van derde partijen") zijn (is) eigendom van (een) derde leverancier(s) (de "Eigenaar") en wordt onder licentie door Standard Life Aberdeen** gebruikt. Gegevens van derde partijen mogen niet worden gekopieerd of verspreid. Gegevens van derde partijen worden verstrekt zoals ze zijn en er wordt geen garantie gegeven dat deze juist, volledig of tijdig zijn. Voor zover wettelijk toegestaan, zal noch de Eigenaar, noch Standard Life Aberdeen** of welke derde partij dan ook (inclusief iedere derde partij betrokken bij het verstrekken en/of samenstellen van Gegevens van derde partijen) aansprakelijk zijn voor Gegevens van derde partijen of voor enig gebruik van Gegevens van derde partijen. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Noch de Eigenaar, noch welke derde partij dan ook, steunt, onderschrijft of promoot het fonds of product waar de Gegevens van derde partijen betrekking op hebben.

**Standard Life Aberdeen verwijst naar het relevante lid van de Standard Life Aberdeen-groep, bestaande uit Standard Life Aberdeen plc samen met haar dochterondernemingen en soms (direct of indirect) gelieerde ondernemingen.

Risicowaarschuwing
Risicowaarschuwing - De waarde van beleggingen en de inkomsten daaruit kunnen fluctueren, uw klanten krijgen mogelijk minder terug dan het oorspronkelijk ingelegde bedrag.