Vastgoed met langjarige inkomsten: een (huur)verhaal van de lange adem

Beleggers die aan hun toekomstige verplichtingen moeten voldoen, hebben het steeds moeilijker om een stabiele, betrouwbare langlopende bron van inkomsten te vinden. Daarom zijn beleggers op jacht naar reële activa die gekoppeld zijn aan de inflatie. Vastgoedbeleggingen zijn daarbij van vitaal belang.

Wat bedoelen we precies met vastgoed dat langetermijninkomsten genereert? Hiermee bedoelen we vastgoed dat voor langer dan gemiddeld wordt verhuurd, dus minstens 10 tot 15 jaar, afhankelijk van de markt. Aangezien huurovereenkomsten contractueel zijn vastgelegd, kan de eigenaar ervan uitgaan dat de huurder gedurende de looptijd van het contract op gezette tijden huur betaalt, en kan daar zijn plannen op aanpassen. Overheidsgebouwen, supermarkten en universiteiten zijn enkele voorbeelden van huurders die doorgaans geïnteresseerd zijn in langjarige huurcontracten. Zij worden in het algemeen als bijzonder betrouwbare huurders gezien, ideaal dus voor vastgoedeigenaren die hun langetermijninkomsten willen maximaliseren.

Het valt niet altijd mee om vastgoed te vinden dat langetermijninkomsten genereert, omdat de eigenaren ervan niet staan te springen om hun gebouwen van de hand te doen. Volgens Real Capital Analytics werd er de afgelopen 10 jaar (tot juni 2018) voor amper € 20 miljard aan Europees vastgoed met langlopende huurcontracten verkocht. Vermoedelijk ligt het daadwerkelijke volume van dit soort transacties hoger, dit komt omdat veel overdrachten onder de radar blijven. Gezien de structurele en technologische veranderingen die kantoren en de detailhandel in het bijzonder raken, dienen beleggers de vastgoedsector in een breder perspectief te zien. Alternatieve sectoren, zoals hotels, studentenhuisvesting, seniorenwoningen, medische centra, parkeergarages en vrijetijdscentra kunnen een mooie alternatieve bron van langetermijninkomsten bieden.

Omdat zowel de waarde van de gebouwen als de inkomsten uit vastgoed meestijgt met de inflatie wordt de vermogenscategorie vaak als de ideale “inflatie hedge” gezien.

De voordelen van beleggen in aan inflatie gekoppeld vastgoed met langetermijninkomsten zijn algemeen bekend. De belangrijkste basis voor een stabiele inkomstenstroom en een goed rendement zijn langlopende huurcontracten. Uit onderzoek blijkt dat alternatieve vastgoedbeleggingen de afgelopen jaren minder onderhevig waren aan volatiliteit dan de belangrijkste commerciële vastgoedsectoren en bovendien worden huren jaarlijks geïndexeerd aan de inflatie. Omdat zowel de waarde van de gebouwen als de inkomsten uit vastgoed meestijgt met de inflatie wordt de vermogenscategorie vaak als de ideale “inflatie hedge” gezien. Daarnaast bieden vastgoedbeleggingen met langlopende huurinkomsten ook een goede diversificatie van de portefeuille. Dit geldt in het bijzonder voor alternatieve vastgoedsectoren, omdat economische groei niet geldt als de belangrijkste vraagkatalysator. In alternatieve sectoren worden de trends namelijk doorgaans beïnvloed door demografische of structurele thema's, en dat is weer goed voor de diversificatie.

Sinds de financiële crisis hebben panden die voor lange tijd verhuurd zijn, robuuste rendementen opgeleverd. In het Verenigd Koninkrijk zijn er 11 fondsen voor langetermijnverhuur zoals gedefinieerd door IPD/MSCI. Tussen september 2010 en september 2017 bedroeg het jaarlijkse rendement op fondsniveau gemiddeld 9,9% voor gemengde fondsen en 9,2% voor fondsen voor langjarige verhuur. De bandbreedte in behaalde rendementen is aanzienlijk. Het verschil tussen het hoogste en het laagste jaarrendement in de IPD/MSCI All Balanced Fund Index bedraagt 22,9%. Voor de groep met langetermijninkomsten is die marge minder dan de helft daarvan: 10,8%. Dat is een sterke aanwijzing dat rendementszekerheid een sleutelrol speelt in het instigeren van een stabieler totaal beleggingsrendement.

Beleggers in vastgoed met langlopende contracten hebben te maken met andere risico's dan wanneer ze beleggen in gebouwen met kortere huurcontracten. Als de looptijd van een contract lang is, bestaat er een groter risico dat de huurprijzen op een gegeven moment hoger komen te liggen dan marktconform is. Dit kan op den duur schadelijk zijn voor de waarde van het pand, zeker als dit niet goed beheerst wordt. Het huurdersrisico is ook groter, omdat de eigenaar er wel zeker van moet zijn dat de gebruiker in het gebouw wil blijven zitten en de huur zal kunnen blijven opbrengen. Vastgoed dat voor lange tijd verhuurd is, loopt bovendien het risico incourant te raken door gebruiksslijtage, veroudering of dat het pand op een gegeven moment niet meer voldoet aan de eisen van de moderne gebruiker. Bovendien kunnen structurele verschuivingen in de vraag de langetermijnwaarde van het vastgoed aantasten. Zo zien we de vraag naar bepaalde types winkelvastgoed dalen ten gunste van industrieel vastgoed.

Dat gezegd hebbende is het belangrijk om in ogenschouw te nemen dat gebouwen een levenscyclus hebben, van verkaveling en bouw tot sloop en herbestemming. Beleggers kunnen gedurende de hele levenscyclus deelnemen en hun belegging afstemmen op de eigen behoeften. Het risiconiveau dat gepaard gaat met elke fase van de vastgoedcyclus is breed, en beleggers kunnen ofwel diversifiëren over het risicospectrum ofwel mikken op een bepaald tijdvak.

Voor langetermijnstrategieën is het belangrijk vastgoedtypen te identificeren met de juiste prestatiekenmerken om zo robuuste langetermijninkomsten te kunnen genereren. Wij zijn van mening dat traditioneel vastgoed deel uit dient te maken van elke portefeuille die zich richt op langjarige inkomsten, ondersteund door extra diversificatie en inkomsten die door allocatie aan alternatieve sectoren worden gegenereerd.

Klik hier

RISICO-WAARSCHUWING
De waarde van beleggingen en de inkomsten daaruit kunnen zowel dalen als stijgen en u kunt minder terugkrijgen dan het geïnvesteerde bedrag.

De opvattingen en conclusies die in deze mededeling worden geuit zijn slechts voor algemene interesse en moeten niet worden opgevat als beleggingsadvies of als een uitnodiging om een bepaald effect te kopen of verkopen.

Alle gegevens die hierin staan en aan een derde partij worden toegeschreven ("Gegevens van derde partijen") zijn (is) eigendom van (een) derde leverancier(s) (de "Eigenaar") en wordt onder licentie door Standard Life Aberdeen** gebruikt. Gegevens van derde partijen mogen niet worden gekopieerd of verspreid. Gegevens van derde partijen worden verstrekt zoals ze zijn en er wordt geen garantie gegeven dat deze juist, volledig of tijdig zijn. Voor zover wettelijk toegestaan, zal noch de Eigenaar, noch Standard Life Aberdeen** of welke derde partij dan ook (inclusief iedere derde partij betrokken bij het verstrekken en/of samenstellen van Gegevens van derde partijen) aansprakelijk zijn voor Gegevens van derde partijen of voor enig gebruik van Gegevens van derde partijen. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Noch de Eigenaar, noch welke derde partij dan ook, steunt, onderschrijft of promoot het fonds of product waar de Gegevens van derde partijen betrekking op hebben.

**Standard Life Aberdeen verwijst naar het relevante lid van de Standard Life Aberdeen-groep, bestaande uit Standard Life Aberdeen plc samen met haar dochterondernemingen en soms (direct of indirect) gelieerde ondernemingen.

Risicowaarschuwing
Risicowaarschuwing - De waarde van beleggingen en de inkomsten daaruit kunnen fluctueren, uw klanten krijgen mogelijk minder terug dan het oorspronkelijk ingelegde bedrag.