Waarom ESG onmisbaar is in de vastgoedsector

In de vastgoedindustrie vormen duurzame criteria tegenwoordig een onlosmakelijk onderdeel van het beleggingsproces. Dat is voor een deel het gevolg van nationale en Europese wetgeving, die voortvloeit uit de milieudoelstellingen die in 2015 zijn vastgelegd in het Verdrag van Parijs. Ook speelt mee dat institutionele partijen vastgoedinvesteringen op een andere wijze benaderen. De omslag wordt gedreven door klanten, die het belangrijk vinden dat er in het beleggingsbeleid voldoende aandacht is voor mens, milieu en maatschappij. In bijvoorbeeld de pensioensector volgt na de officiële doelstelling van een goed pensioen, steeds vaker de toevoeging dat dit in een leefbare wereld uitgekeerd moet worden. Dat komt tot uitdrukking in het voeren van een duurzaam beleid met oog voor internationale criteria – zoals 4 of 5 sterren volgens de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB).

Druk vanuit beleggers is niet de enige reden om het duurzame beleid aan te scherpen. Huurders verwachten een moderne, aangename werkruimte. Hierdoor krijgen ze de kans om de kosten onder controle te houden en om het beste personeel aan te trekken. Woningverhuurders hebben er eveneens belang bij dat er bij de exploitatie van residentieel vastgoed rekening wordt gehouden met factoren op het vlak van mens, milieu en maatschappij. Moderne, duurzame woningen trekken de beste huurders. Dat kan stabiele en hoge huurinkomsten opleveren. Daar komt bij dat goed onderhouden gebouwen veel beter hun waarde behouden. Kortom: een doordacht duurzaam beleid is niet alleen belangrijk omdat beleggers erom vragen, het is ook uit economisch oogpunt een goede zet.

Het draait niet alleen om de E in ESG

Bij vastgoedbeheer aan de hand van ESG-factoren, ligt de nadruk vaak op de E van Environmental (milieu). Duurzame exploitatie gaat echter een stuk verder dan het nemen van milieubeleid zoals energie- en waterbesparende maatregelen. Gebouwen hebben bijvoorbeeld ook een sociale functie: de S (Social) in ESG. Er wonen of werken mensen en het is dan ook zaak om ervoor te zorgen dat vastgoed een sleutelfunctie kan spelen binnen een gemeenschap. Een goed voorbeeld is de aanpak bij het Roaring Meg-winkelcentrum in het Britse Stevenage, waar samen met winkeliers en buurtbewoners wordt gewerkt aan het verbeteren van de leefomgeving. Dat gebeurt onder meer via het plaatsen van bijenkorven, het planten van bomen die van oorsprong in de streek voorkomen en het organiseren van een schrijfwedstrijd voor schoolkinderen. Dit soort initiatieven heeft een positieve invloed op de lokale samenleving en draagt bij aan het ontstaan van een positieve uitstraling die helpt bij het trekken van winkelpubliek.

Bij direct vastgoed is het mogelijk om in alle schakels van de beheerketen rekening te houden met fatsoenlijk bestuur, oftewel de G (Governance) in ESG. Dat varieert van het implementeren van duurzame best practices in het beheerteam tot het vermijden van schadelijke chemicaliën in reinigingsproducten die schoonmakers gebruiken. Tevens wordt erop gelet dat huurders de ruimte niet gebruiken voor illegale activiteiten. In sommige gevallen kan dat op verzoek van beleggers zelfs een stap verder gaan, bijvoorbeeld via het mijden van huurders die actief zijn in de tabaksindustrie. Bij indirect vastgoed is het niet mogelijk om dit soort zaken rechtstreeks te beïnvloeden. In dat geval hanteren we op dit vlak heel duidelijke doelstelling voor de partij die het beheer voert.

Directe en indirecte ESG-voordelen

Maar liefst 40% van de wereldwijde Co2-uitstoot wordt veroorzaakt door de vastgoedsector1. Gebouwen zijn zeer energie-intensief, onder meer door het gebruik van staal en beton bij de aanleg. Via ESG-maatregelen kan het energieverbruik worden verlaagd en er ontstaat bovendien de mogelijkheid voor het nemen van specifieke maatregelen om bijvoorbeeld overstromingen tegen te gaan of vervuilde grond te saneren. Daarnaast liggen er ook kansen om indirect duurzame verandering op gang te brengen, bijvoorbeeld via het beïnvloeden van het woon-werkverkeer via de aanleg van laadpalen voor elektrische auto’s of van fietsenrekken.

Risico en rendement

Een belangrijk onderdeel van goed ESG-beleid is het beheersen van risico’s en het verbeteren van rendementen. Als vastgoed slecht of inefficiënt beheerd wordt, liggen er kansen om via duurzame investeringen de waarde op te schroeven. Het is onmogelijk om heel gedetailleerd in kaart te brengen hoe groot de impact van ESG-maatregelen op het rendement is. Wel staat vast dat verduurzaming van een gebouw leidt tot een hogere waarde en het aantrekken van kwalitatief goede huurders. In Australië – waar regelgeving relatief streng is – is al aan de hand van de criteria van NABERS (National Australian Built Environment Rating System) aangetoond dat efficiënte gebouwen hogere rendementen opleveren. Een vergelijkbaar onderzoek in Europa wijst erop dat er een rendementsverschil van 2,75 procentpunt zit tussen de 10% gebouwen met de hoogste en laagste GRESB-duurzaamheidsscore2.

Een duurzaam beleggingsbeleid en aantrekkelijke rendementen gaan in de vastgoedsector hand in hand. Door duurzame criteria te verweven in elk facet van vastgoedbeheer, zullen gebouwen waardevoller, efficiënter en aantrekkelijker worden. Dat is een win-winsituatie waarvan alle betrokkenen profiteren.

1Bron: Environmentally Sustainable Buildings Challenges and Policies, OECD Publications, Paris, 2003

2Bron: Transparency and Performance of the European Non-Listed Real Estate Fund Market, INREV 2014

Klik hier

RISICO-WAARSCHUWING
De waarde van beleggingen en de inkomsten daaruit kunnen zowel dalen als stijgen en u kunt minder terugkrijgen dan het geïnvesteerde bedrag.

De opvattingen en conclusies die in deze mededeling worden geuit zijn slechts voor algemene interesse en moeten niet worden opgevat als beleggingsadvies of als een uitnodiging om een bepaald effect te kopen of verkopen.

Alle gegevens die hierin staan en aan een derde partij worden toegeschreven ("Gegevens van derde partijen") zijn (is) eigendom van (een) derde leverancier(s) (de "Eigenaar") en wordt onder licentie door Standard Life Aberdeen** gebruikt. Gegevens van derde partijen mogen niet worden gekopieerd of verspreid. Gegevens van derde partijen worden verstrekt zoals ze zijn en er wordt geen garantie gegeven dat deze juist, volledig of tijdig zijn. Voor zover wettelijk toegestaan, zal noch de Eigenaar, noch Standard Life Aberdeen** of welke derde partij dan ook (inclusief iedere derde partij betrokken bij het verstrekken en/of samenstellen van Gegevens van derde partijen) aansprakelijk zijn voor Gegevens van derde partijen of voor enig gebruik van Gegevens van derde partijen. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Noch de Eigenaar, noch welke derde partij dan ook, steunt, onderschrijft of promoot het fonds of product waar de Gegevens van derde partijen betrekking op hebben.

**Standard Life Aberdeen verwijst naar het relevante lid van de Standard Life Aberdeen-groep, bestaande uit Standard Life Aberdeen plc samen met haar dochterondernemingen en soms (direct of indirect) gelieerde ondernemingen.

Risicowaarschuwing
Risicowaarschuwing - De waarde van beleggingen en de inkomsten daaruit kunnen fluctueren, uw klanten krijgen mogelijk minder terug dan het oorspronkelijk ingelegde bedrag.